Dynamis: Dreigend tekort aan kwalitatief aanbod in de kantorenmarkt
Geschreven door Dynamis op 16 januari 2018Opnamevolumes nemen toe en recordjaren transformaties komen ten einde
In 2017 is de algehele situatie op de kantorenmarkt verder verbeterd. De economische groei en de toenemende werkgelegenheid hebben de vraag naar kantoorruimte gestuwd. In veel regio’s is daardoor de markt meer in balans gekomen. Dit is zichtbaar in een toenemende opname en een teruglopend aanbod van kantoormeters. Het aantal opgenomen vierkante meters kantoorruimte is in 2017 met 10% gestegen naar een niveau van 1,4 miljoen. Mede door dit toenemende opnamevolume is het beschikbare aanbod in 2017 zelfs met 15% afgenomen, op 1 januari 2018 staat nog 5,2 miljoen m2 in aanbod. Wel blijven de verschillen tussen de regio’s duidelijk zichtbaar en worden ook groter. Met name de kantoorgebieden in de vier grote steden profiteren van de economische groei. In de gebieden waar de kwalitatieve vraag groter is dan het aanbod ligt de uitdaging voor de komende jaren in het realiseren van voldoende hoogwaardig aanbod om in de vraag naar kwalitatieve kantoorruimte te kunnen voorzien.
Dit blijkt uit de vandaag gepubliceerde jaarrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2018 van Dynamis makelaars, vastgoedconsultants en taxateurs. In de rapportage worden 27 kantorenmarktregio’s geanalyseerd en beschreven.
Schaarste drukt de marktdynamiek
In de aantrekkelijke kantorenregio’s treedt een versnelling op van de dynamiek. Het aanbod loopt met name in de grote steden in de Randstad zeer sterk terug (-18%). Voor veel vragers naar kantoorruimte sluit het overblijvende beschikbare aanbod al niet meer aan bij de wensen op het gebied van locatie, comfort, duurzaamheid en metrage. Voor de komende jaren zien wij een toenemende krapte op de centrumlocaties en OV-knooppunten in de Randstad. Deze ontwikkeling belemmert, bij ongewijzigd beleid, de mogelijkheden voor partijen die zich in deze steden willen vestigen of een kwaliteitsstap willen maken. Het gevolg is dat kantoorgebruikers genoodzaakt zijn om te zoeken naar alternatieve locaties buiten de grote Randstedelijke gemeenten om hun wensen en eisen te realiseren. Voor Amsterdam is deze tendens inmiddels terug te zien in de aanboddaling en de opnamestijging in o.a. Haarlemmermeer (Hoofddorp) en Amstelveen. Amsterdam lijkt door dit kwalitatieve aanbodtekort de eerste additionele economische activiteiten te verliezen aan naburige gemeenten.
Voor internationale spelers betekent het tekort aan kwalitatief aanbod in de grote Nederlandse steden bovendien dat ze op internationaal niveau kiezen voor een andere locatie met voldoende geschikt aanbod. Dit heeft directe impact op het internationale vestigingsklimaat van Nederland, zeker als partijen hun locaties gaan heroverwegen in het kader van de Brexit. Om deze trend te keren zijn op locaties waar sprake is van een kwalitatief tekort renovaties of uitbreidingen op de kantorenmarkt noodzakelijk. Dit om de concurrentiekracht van Nederland en de kwaliteit van de kantorenvoorraad te waarborgen.
Scherpe tweedeling tussen regio’s
Tegelijkertijd constateren wij een sterke polarisatie in het Nederlandse kantorenlandschap. De dynamische kantoorgebieden en steden vergroten hun aantrekkingskracht als vestigingslocatie. Andere regio’s profiteren in beperktere mate van de economische groei. Energetisch slechtere panden worden in 2023 bovendien geconfronteerd met de verplichting van een energielabel C voor kantoren. Veel eigenaren zullen een kwaliteitsslag in hun panden moeten maken om courant te blijven. Een deel van de kantorenmarkt dat nu al moeilijk verhuurbaar is, zal echter de kosten van de maatregelen niet kunnen dragen of niet kunnen doorbelasten aan de huurder. Deze panden op veelal onaantrekkelijke locaties zullen door de maatregel leeg komen (of blijven) staan. Een duidelijke visie op het toekomstperspectief van dit ‘kansloze’ vastgoed is noodzakelijk. Transformatie naar woningen blijkt in steeds minder gevallen de oplossing, beleid zal erop gericht moeten zijn om een deel van deze panden aan de voorraad te onttrekken door middel van sloop.
Recordjaren transformaties komen 2017 ten einde
In de recordjaren 2015 en 2016 is in Nederland het initiatief genomen om respectievelijk 927.000 m2 en 963.250 m2 kantoorruimte te transformeren naar een andere functie. In 2017 zijn deze hoge volumes niet geëvenaard, maar heeft er juist een opvallende daling van het aantal initiatieven van kantoortransformaties plaatsgevonden. Het transformatievolume komt in 2017 uit op circa 565.000 m2, een afname van maar liefst 41% ten opzichte van het voorgaande jaar. Het is daarmee het laagste volume sinds 2013. Het lage transformatieniveau in 2017 wordt veroorzaakt door de sterke afname van het aantal getransformeerde meters in de Randstad, het volume is hier meer dan gehalveerd. Buiten de Randstad is een vergelijkbaar metrage kantoren getransformeerd als in 2016.
Sinds het op gang komen van de transformatiemarkt in 2012 is al circa 3,8 miljoen vierkante meter uit de kantorenvoorraad onttrokken voor een nieuwe bestemming, met gezondere verhoudingen in de kantorenmarkt tot gevolg. Doordat met dit volume een aanzienlijk deel van de totale transformatiepotentie in de Nederlandse kantorenvoorraad is benut, is de verwachting dat het transformatievolume in de komende jaren op een vergelijkbaar of lager niveau uitkomt als in 2017. Het laaghangende fruit, met name in de Randstad, is reeds geplukt. Op de lange termijn creëren grootschalige gebiedstransformaties nog potentie voor alternatieve aanwendingen van kantoorruimten.
