‘Verschillen op kantorenmarkt worden steeds groter’

‘De polarisatie op de kantorenmarkt tussen de verschillende regio’s neemt in 2019 alleen maar verder toe.’ Dit zegt researchmanager Rick van Zwet van het landelijke samenwerkingsverband van regionale makelaars Dynamis. ‘De regionale verschillen zijn al groot, maar worden alleen maar groter.’

‘Kort na de crisis hadden bedrijven nog genoeg vierkante meters om in te breiden op het oppervlakte dat ze hadden. De afgelopen twee jaar werd duidelijk dat voor veel partijen de grenzen van het bestaande vastgoed zijn bereikt. Doordat deze gebruikers op zoek gingen naar vervangende kantoorruimte, is de markt meer in evenwicht. Waar er eerst overaanbod is, ontstaat er op sommige locaties nu weer schaarste.’

Bedrijven hebben echter andere eisen ten aanzien van hun bedrijfslocatie. ‘Steeds meer organisaties willen zich vestigen in het centrum van steden en niet meer langs de randen van de stad. De War on Talent vraag om een vitale en bruisende omgeving waar werknemers graag willen werken. Op bedrijventerreinen langs snelwegen is het voorzieningenniveau vaak laag en kantoorpanden zijn er vaak slecht bereikbaar met het OV’, legt Van Zwet uit.

Concurrentiestrijd

‘Het probleem van deze verschuiving is dat het centrum veel meer functies heeft die hun plek opeisen. Er woedt een concurrentiestrijd om vierkante meters in de stad. We zien bijvoorbeeld al dat de kantoortransformaties, waarbij kantoren tot appartementen omgebouwd werden, weer afnemen. De oververhitte woningmarkt maakte transformaties in eerste instantie zeer rendabel, maar door de toenemende ruimtevraag van kantoorgebruikers wint deze functie aan terrein.’

Deze ontwikkeling wordt in 2019 echt een issue voor steden voorspelt Van Zwet. ‘Op centrumlocaties neemt de vraag toe, terwijl de vraag aan de randen van de stad afneemt. Voor 2019 wordt een lagere economische groei verwacht. Waar het nu nog wordt verhuld dat er winnende en verliezende locaties zijn, komt dat echt tot uiting bij stagnatie van de economische groei.’

‘Monofunctionele kantoorparken waar geen andere functies zijn, gaan verliezen. Multifunctionele locaties, waar wonen, leisure, horeca en bedrijven worden gecombineerd hebben de toekomst. Het beste voorbeeld daarvan is de Zuidas in Amsterdam, maar Sloterdijk gaat ook die kant op. Als er woningen worden gebouwd tussen kantoorpanden, wordt een gebied gerevitaliseerd. Dan willen mensen er ook weer graag werken’, zegt Van Zwet.

Polarisatie zet door

‘Maar de verschillende steden zijn wel op verschillenden snelheden aan het groeien. Wij onderscheiden drie type regio’s die op verschillende snelheden groeien. En die polarisatie zal verder doorzetten komend jaar. Op de kantorenmarkt zijn onder andere Rotterdam, Utrecht en Eindhoven koplopers. Daar gaat het heel goed, te goed eigenlijk, want op veel locaties in die steden is er schaarste. Amsterdam doet het ook nog steeds bijzonder goed, maar de groei zwakt iets af. Daar is de groei snel gegaan na de crisis, terwijl Rotterdam wat later op gang kwam. Die stad maakt nu dus een inhaalslag.

In de tweede groep zitten regionale steden zoals Amersfoort, Arnhem en Breda. Van Zwet: ‘Daar gaat het ook al heel goed, maar doordat er veel leegstand was, is de schaarste vaak nog redelijk beperkt. De laatste groep steden laat beperkt herstel zien. Steden zoals Heerlen en Assen worden niet breed gewaardeerd als kantoorlocatie. De dynamiek blijft achter en de regio’s er omheen lopen ook leeg, mede doordat er nauwelijks huishoudens bij komen.’

Verschillen

Bedrijven trekken dus steeds meer naar de Randstad. ‘Waar vroeger vaak nog regionale vestigingen buiten de Randstad waren, worden die extra locaties opgeheven om een efficiëntieslag te slaan. In de minder aantrekkelijke gebieden zullen de vierkante meterprijzen daardoor verder dalen. Per regio zijn er nu al enorme verschillen. Een van de laagste huren wordt gerekend in Deventer op het Hanzepark. Daar ligt de prijs op 40 euro per vierkante meter. In Amsterdam op de Zuidas worden de hoogste prijzen gevraagd: de top ligt op 450 euro per vierkante meter. Die verschillen zullen alleen maar groter worden, want de Zuidas is concurrerend met andere grote steden in Europa, zoals Frankfurt.’

Oplossingen

Per regio zijn er dus verschillende oplossingen nodig. ‘In de koplopergroep zijn er veel te weinig vierkante meters beschikbaar. Op centrale locaties in de Randstad moet er echt snel worden ingezet op het bijbouwen van kantoorruimte. In Amsterdam wordt dat heel lastig, want er is bijna geen beschikbare ruimte meer op de gewilde locaties, dus dat zou uiteindelijk kunnen leiden tot een verlies aan werkgelegenheid’, legt Van Zwet uit.

In de regio’s die achterblijven zal het volgens hem nodig zijn om te saneren. ‘Zeker doordat ook geëist wordt dat kantoren voldoen aan energielabel C. Als deze panden aan de energetische onderkant van de voorraad gerenoveerd moeten worden dan wordt de huurprijs op dat soort locaties veel te hoog. Ik verwacht sowieso dat op de monofunctionele kantorenlocaties de vraag weg zal vallen. De vraag is eigenlijk meer wat we gaan doen met die leegstaande panden. Dat soort locaties lenen zich namelijk ook niet voor bewoning.’

De laatste groep, de middengroep met steden als Amersfoort en Arnhem, moet er volgens Van Zwet vooral voor zorgen dat zij een evenwichtige voorraad houden en niet te veel bijbouwen. ‘In de jaren negentig en nul zijn er te veel kantoren vierkante meters gebouwd en daar hebben wij de hele crisis last van gehad, dus dat moeten we voorkomen.’