Dynamiek op Eindhovense kantorenmarkt stagneert

De kantorenmarkt in Eindhoven is in 2022 sterk onder druk komen te staan. Een dalend aanbodvolume in combinatie met een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig aanbod heeft ervoor gezorgd dat kantoorgebruikers in Eindhoven moeilijk aan passende, moderne kantoorruimte kunnen komen. Het is zaak om hoogwaardige kantoren te realiseren in het centrum van Eindhoven om de aantrekkingskracht van Eindhoven als kantorenstad te kunnen garanderen

Kwalitatief en kwantitatief tekort
Op de Eindhovense kantorenmarkt is er in de afgelopen jaren een steeds grotere mismatch ontstaan tussen vraag en aanbod van kwalitatief goede kantoorruimte. Het al schaarse aanbod dat er is, voldoet lang niet altijd aan de wensen van kantoorgebruikers. Het merendeel dat wordt aangeboden betreft kantoorruimte waarbij er geen gemeenschappelijke voorzieningen zijn in het gebouw of nauwelijks geïnvesteerd is in modernisering. Het aanbodvolume in Eindhoven is vanaf de kredietcrisis nog nooit zo laag geweest en bedraagt in december 2022 bijna 100.000 m².

De mismatch tussen vraag en aanbod is kwalitatief vooral te vinden in het gebrek aan hoogwaardige kantoorruimte met gemeenschappelijke voorzieningen op levendige locaties. Daarnaast bestaat er in Eindhoven ook een sterk tekort aan beschikbare grotere en solitaire kantoorgebouwen. Er is bijvoorbeeld geen kwalitatief aanbod meer van kantoorruimte groter dan 5.000 m².

De geplande nieuwbouwplannen moeten het hoofd gaan bieden aan de huidige kwalitatieve tekorten. De kantoorontwikkelingen Lichthoven en District E aan het stationsplein zijn inmiddels goedgekeurd, de ontwikkeling EDGE wacht nog op goedkeuring. Ook op High Tech Campus, Strijp-T en Eindhoven Airport District zijn verdere plannen om hoogwaardig aanbod te creëren voor kantoorgebruikers.

Minder opname dan in coronajaar
De dynamiek op de kantorenmarkt in Eindhoven is in 2022 vrijwel stil gevallen. Met een opnameniveau van bijna 66.000 m² was het opnameniveau een stuk lager dan in 2021. Van dit opnameniveau was Microstad, het voormalige KPN-gebouw, met een oppervlakte van 23.000 m² de grootste transactie in Eindhoven en de op één na grootste transactie in Nederland in 2022. Het gebouw zal worden ingevuld als werk- en leisure locatie. Zonder deze transactie lag het opnameniveau van Eindhoven zelfs onder het opnameniveau in het eerste coronajaar 2020. Het aandeel kleine transacties tussen de 250 en 500 m² is wel toegenomen ten opzichte van voorgaande jaren. Dit zijn vooral gemoderniseerde kantoorunits in gebouwen met gemeenschappelijke voorzieningen.

De komst van het verplichte minimale energielabel C in 2023 heeft relatief weinig invloed gehad op kantoorgebruikers in Eindoven. Van de kantoorruimten die zijn opgenomen in 2022 (waarbij het energielabel bekend was) had 24 procent energielabel D of slechter. Het gebrek aan kwalitatief aanbod speelt hierin parten, waarbij kantoorgebruikers min of meer gedwongen zijn om minder duurzame kantoren aan te huren.

Centrum in trek
In Eindhoven zijn vooral kantoorruimten in het centrum, stationsgebied en Fellenoord in trek. Ook zonder de transactie van Microstad, dat gelegen is in de spoorzone, was hier het grootste aandeel van de opname in Eindhoven. Verder betrof het voornamelijk kleinere transacties in dit gebied. Het aandeel opnames in de rand- en in de perifere gebieden zijn daarentegen sterk teruggelopen.

Het aanbod van kantoorruimte is het grootst in het Eindhoven Airport District en Centrum en Fellenoord. Echter betreft het aanbod in het centrum vooral kleinere units in multi-tenant gebouwen, dat niet altijd aansluit op de vraag.

Schaarste beïnvloedt prijzen
De gerealiseerde huurprijs in Eindhoven is in 2022 gegroeid naar een gemiddelde van €144 per m². De hoogste huren in Eindhoven worden gerealiseerd door transacties van kantoorvilla’s in het Villapark. Daarnaast worden er in het centrum en stationsgebied de hoogste huurprijzen gerealiseerd door de goede locatie die dit gebied heeft ten opzichte van het station en de binnenstad.

Door het gebrek aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimtes worden er geen tophuren gerealiseerd maar wordt voor de bestaande voorraad wel iets meer betaald. De gebieden die minder goed met het openbaar vervoer te bereiken zijn en een lager voorzieningenniveau kennen, zoals de rondweg en Eindoven Airport District, zien dit terug in een lagere huurprijs. De vraagprijs voor de nieuwbouwontwikkelingen ligt op dit moment op €225 per m² per jaar en zal naar verwachting verder stijgen door gestegen kosten en inflatie.

Bekijk hier het rapport