Coronavirus drukt stempel op de kantorenmarkt

Aan het einde van 2019 bevond de Nederlandse kantorenmarkt zich op een hoogtepunt, de vraag naar kantoorruimte was gigantisch. Door de grote kantorenvraag bereikten de opnamevolumes door gebruikers hoogtepunt na hoogtepunt. De zorgen rondom de kantorenmarkt liepen ook navenant op, de beschikbaarheid van kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte droogde in snel tempo op. Met name op centraal gelegen stationslocaties stonden de seinen steeds vaker op rood. De problemen aan de aanbodkant zette daarmee een rem op de aanhoudende ruimtevraag.

Dit was de situatie tot in 2020 de beruchte zwarte zwaan zijn opwachting maakte in de vorm van het coronavirus. Naast de maatschappelijke ontwrichting werd ook de dynamiek in de vastgoedsector zwaar geraakt. Binnen enkele dagen waren miljoenen vierkante meters kantoorruimte plotseling niet meer in gebruik en waren bedrijfskantines uitgestorven.

Sterke vraaguitval in de eerste helft van 2020

Op korte termijn is duidelijk welke gevolgen de coronacrisis heeft. Door zowel economische onzekerheid als vragen rondom structurele veranderingen in ons kantoorgebruik, stellen bedrijven hun huisvestingsbeslissingen uit. Keuzes ten aanzien van nieuwe ruimte of uitbreiding van het kantoor worden vooruitgeschoven. De terughoudendheid van bedrijven om nieuwe ruimte aan te huren of aan te kopen blijkt ook uit de cijfers. In het eerste half jaar van 2020 is bijna 40% minder kantoorruimte in gebruik genomen, vergeleken met het eerste half jaar van 2019.

Met bijna 475 duizend m² aan transacties op de 27 belangrijkste kantorenmarkten, is de dynamiek in 2020 op een vergelijkbaar niveau als in 2016. Een groot deel van dit transactievolume kan verklaard worden uit transacties die in de eerste maanden van de rapportageperiode plaatsvonden. Voor de aankondiging van de lockdown in maart draaide de Nederlandse kantorenmarkt namelijk nog op volle toeren.

Toekomstige kantorenvraag blijft robuust

De vraag naar kantoorruimte heeft duidelijk klappen opgelopen door de coronacrisis. Als de weg naar economisch herstel echter verder doorzet, zullen volgend jaar recordvolumes gerealiseerd gaan worden door de grote inhaalvraag. Alle bedrijven die hun beslissingen ten aanzien van huisvesting hebben uitgesteld, zullen dan de markt alsnog betreden.

Op lange termijn is echter de vraag of de kantoorbehoefte structureel veranderd is door corona. Enerzijds leidt de toenemende gewenning aan thuiswerken tot een lagere intensiteit van het kantoorgebruik. Zeker op de gebruikelijke thuiswerkdagen zal een groter deel van de Nederlandse kantorenvoorraad leegstaan. Bovendien kiezen een aantal bedrijven er reeds voor om volledig over te gaan op thuiswerken, vooralsnog zijn deze (grotendeels ICT-)bedrijven nog veruit in de minderheid.

Grosso modo zal de behoefte aan kantoor vierkante meters echter zeer beperkt geraakt worden door corona. Zonder strakke thuiswerkplanningen komt het merendeel van de werknemers nog op dezelfde dagen naar kantoor, waardoor de ruimtes berekend moeten zijn op maximale bezetting. Ook de community-functie van een kantoor zal steeds belangrijker worden, dit vraagt echter om grotere en meer open ruimtes om die samenkomsten tussen collega’s te faciliteren.