Ruimte voor kantoren in regio Eindhoven, logistieke markt stagneert.

Hoe liggen regionale vastgoedmarkten erbij? Vastgoedjournaal peilt de situatie bij adviseurs in de regio. In deze bijdrage wordt regio Eindhoven uitgelicht. ‘Het aanbod van grootschalige logistieke ruimten vanaf 15.000 m_² neemt toe en nieuwe kantoren zijn een welkome aanvulling’, zien de vastgoedadviseurs van Verschuuren & Schreppers.

Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoorruimte zich momenteel in de regio Eindhoven?
‘De vraag naar hoogwaardige kantoorruimte blijft op een hoog niveau’, aldus Verschuuren & Schreppers. ‘Nieuwe ontwikkelingen zoals Edge Eindhoven, Lucis One en TX op Strijp T spelen daarin een belangrijke rol. Duurzaamheid en ESG-criteria zijn inmiddels vanzelfsprekend geworden, mede ingegeven door de war for talent. Werknemers waarderen een prettige werkomgeving, en bedrijven zijn bereid daarvoor meer te betalen.’ Opvallend is dat Eindhoven tussen 2000 en 2020 nauwelijks nieuwe kantoren heeft toegevoegd. ‘Veel oudere panden zijn bovendien omgebouwd tot woningen. De huidige nieuwbouw is dus echt een noodzakelijke en welkome aanvulling.’

De adviseurs merken dat werknemers weer vaker op kantoor zijn. ‘Dat komt deels door werkgevers, maar zeker ook door het sociale aspect van samenwerken. De behoefte aan overlegplekken – van kleine meetingruimtes tot informele aanlandplekken – groeit dan ook. Ook is er meer aandacht voor de wensen van personeel op het gebied van de werkplek. Daarnaast blijven gemeenschappelijke voorzieningen in een gebouw gewild voor het opvangen van pieken (aanlandplekken, vergaderruimtes) en vanuit het sociale aspect (ontmoeten, levendigheid). Tegelijk zien we dat het aantal vierkante meters per gebruiker afneemt door hybride werken.’

Wat gebeurt er in de verhuurmarkt van kantoorruimte?
De grootste vraag ligt momenteel in het segment tot 750 m_². ‘Oppervlakten groter dan 1.000 m_² zijn lastiger te verhuren als het om bestaande bouw gaat.’ De nieuwbouwontwikkeling Edge Eindhoven bij het station, die medio 2026 wordt opgeleverd, is echter inmiddels voor ruim 60 procent verhuurd aan onder andere Deloitte en AKD. Wat betreft locatie blijft het centrum in trek vanwege de ov-bereikbaarheid en de levendigheid.

Voor kleinere ruimten tot 300 m^₂ geldt dat flexibiliteit cruciaal is. ‘Korte looptijden, gedeelde voorzieningen en snelle opzegmogelijkheden zijn daar eerder regel dan uitzondering.’ Tegelijkertijd duren beslistrajecten langer. ‘Economische onzekerheid en geopolitieke spanningen leiden tot uitstel en extra afwegingen.’

Kantoorruimtes in de periferie blijven het lastig hebben door lagere vraag. Toch zien de adviseurs ook daar nu opnames in gebouwen met gemeenschappelijke voorzieningen en/of waar oppervlaktes in allerlei groottes worden aangeboden en/of die financieel aantrekkelijk genoeg worden gemaakt om te huren, bijvoorbeeld op Flight Forum. Buiten het centrum zijn vooral de campuslocaties en Strijp populair.’

Wat zien jullie in de markt voor bedrijfsruimten?
De vraag is onverminderd groot, vooral in het segment tussen 500 en 2.500 m^₂. Het aanbod neemt iets toe, maar de verhouding tussen vraag en aanbod blijft krap. Wat opvalt, is dat ondernemers in de Brainportregio sterk gehecht zijn aan hun huidige locaties. Verhuizingen van of naar andere regio's komen weinig voor. Daardoor is het vooral een vervangingsmarkt.’

Toch verwachten de adviseurs een toename van het aanbod. ‘De prognoses van ASML zijn door geopolitieke spanningen bijgesteld, en dat werkt door bij toeleveranciers. Ook wordt uitgekeken naar de bouwstart van BIC 2, de Brainport Industries Campus, 225.000 m^₂ ten behoeve van de hightech maakindustrie, met een verwachte startbouw medio 2026. Dat kan (inter-)nationale belangstelling aantrekken.’

Hoe ontwikkelt de logistieke markt zich?
‘Na jaren van forse groei vlakt de markt nu duidelijk af. Grootschalige logistieke ruimten vanaf 15.000 m^₂ worden moeilijker verhuurd. Bovendien is de gemeente Eindhoven terughoudend met het uitgeven van grond voor logistieke functies. Alleen projecten die aantoonbaar bijdragen aan de hightech maakindustrie maken nog kans.’

Ook praktische belemmeringen spelen een rol. ‘Netcongestie en stikstofproblematiek zorgen voor vertragingen. Vergunningen en aansluiting op het energienet worden steeds moeilijker te realiseren. Daarnaast zien we dat veel logistieke bedrijven met overcapaciteit kampen en kiezen voor onderverhuur van bestaande ruimte.’

Zien jullie verschillen tussen binnenstedelijke locaties en bedrijventerreinen?
‘Er zijn momenteel weinig binnenstedelijke transacties, maar de prijsverwachtingen liggen doorgaans hoger. Toch loopt het verschil met bedrijventerreinen terug. De oplopende herontwikkelingskosten en complexiteit van binnenstedelijke projecten spelen daarin mee.’

‘We verwachten dat de prijsniveaus zich stabiliseren. Dat biedt gebruikers en beleggers meer zekerheid bij investerings- en huisvestingsbeslissingen.’

Hoe actief zijn beleggers op dit moment in de regio?
‘Institutionele beleggers zijn voorzichtig geworden, zeker op de kantorenmarkt. Zij richten zich vooral op de G4, met name Amsterdam. Waar zij voorheen een dominante rol speelden bij kantoorbeleggingen, voornamelijk in het centrum van Eindhoven, maar ook zeker in de periferie, is er nu sprake van een duidelijke terugtrekkende beweging. Het zijn met name lokale particuliere beleggers en regionale investeerders die in dit segment nog actief transacties doen.’

Wel is de belangstelling voor light-industrial vastgoed nog groot. ‘Deze ruimten, geschikt voor lichte productie, assemblage en opslag, sluiten goed aan op de regionale markt. Er is wel veel concurrentie vanuit het mkb die in toenemende mate het vastgoed voor eigen gebruik in bezit neemt, waardoor de prijzen voor beleggers hoog zijn.’

Op de woningmarkt blijven family offices en fondsenbouwers actief. ‘Zij richten zich op huurwoningen in het middeldure en vrije segment. Op de logistieke markt zijn core-plus beleggingen afgenomen. Value-add beleggers tonen juist meer interesse.’

Wat is de impact van rentestijging en strengere financieringseisen op de koopmarkt?
‘De koopmarkt wordt momenteel gedragen door vermogende particuliere beleggers en eigenaar-gebruikers. Die beschikken over voldoende eigen middelen om onafhankelijk van financiering te kunnen handelen. Wel blijft er een verschil tussen vraag- en biedprijs, al wordt dat kleiner. Realistische prijsverwachtingen zullen transacties weer mogelijk maken.’

Zijn er gebieden in de regio die er positief uitspringen?
‘De Brainport Industries Campus biedt kansen voor de bedrijven- en kantoorgebruikers in de maakindustrie. Voor kantoren zijn vooral het centrum, Strijp en de High Tech Campus populair. Edge Eindhoven is in trek bij grotere corporate gebruikers. De Eindhovense kantorenmarkt is sterk vervangingsgericht, en de behoefte aan moderne nieuwbouw blijft.’

Hoe zien jullie de markt zich de komende twaalf tot 24 maanden ontwikkelen?
‘We verwachten een aanhoudende vraag naar kwaliteit en duurzaamheid. Nieuwbouwprijzen van kantoor- en bedrijfsruimte zullen voor Eindhovense begrippen recordhoogten bereiken.’

Op de beleggingsmarkt verwachten de adviseurs meer beweging. ‘Vooral regionale en particuliere partijen blijven actief. Institutionele beleggers keren waarschijnlijk pas op middellange termijn terug, zodra projecten binnen KnoopXL op gang komen en Eindhoven zijn positie als G5-stad verder verstevigt als gevolg van de overheids- en private investeringen vanuit de ‘Beethoven-deal.’

‘Maar alles hangt samen met geopolitieke ontwikkelingen. Onzekerheid werkt vertragend voor alle partijen in het vastgoed.’